Ich weiß nicht warum, aber viele Leute gehen davon aus, dass die sicherste Vermögensanlage die Immobilie sei. Man spricht sogar von "Betongold" und angesichts des historisch günstigen Zinsniveaus zieht es immer mehr Bürger in die eigenen vier Wände. Die Kaufpreise sind je nach Region ziemlich überhitzt, sodass man auch von einer Preisblase sprechen kann. Viele Risiken für Immobilienbesitzer sind den meisten Menschen bekannt. Über Lastenausgleich, Zwangshypotheken und andere Späße ist man breit informiert; ich schaue heute auf andere Risiken, die man erkennt, wenn man fähig ist, einen Taschenrechner zu benutzen.

Das Zinsniveau ist niedrig und die monatliche Belastung sehr gering. Die Chance ist sehr verlockend sich eine eigene Immobilie zuzulegen. Manche Leute wollen fast schon panisch ein Objekt finanzieren, weil sie denken, dass es die sicherste und ultimative Lösung wäre. Hierbei darf man mehrere Dinge nicht vergessen. Zum einen sind da die Nebenkosten. 5% Grunderwerbssteuer, Makler, Notar und sonstige Kosten erhöhen per sofort das Finanzierungsvolumen. Man geht oftmals von 10% bis 12% vom Kaufpreis aus. Diese Kosten schaffen keinen greifbaren Gegenwert. Wer also für 100 Geldeinheiten ein Objekt kauft, benötigt 110 Geldeinheiten hat aber nur einen Sachwert über 100 Geldeinheiten. Um diese Differenz zzgl. eines Abschlags für einen Notverkauf tragbar zu machen, verlangen die meisten seriösen Banken 10% bis 20% Eigenkapital von ihren Kunden. Dies macht durchaus Sinn, denn Immobilien sind vergängliche Werte. Ähnlich wie Autos, Obst, Gemüse und viele andere Dinge auf dieser Welt, unterliegen Immobilien einem natürlichen Verfallsprozess. Mit fallender Qualität und ansonsten gleichbleibenden Faktoren sinkt im Zeitverlauf der Wert einer jeder Immobilie. Viele Preise sind in den letzten Jahren nur deshalb nicht gefallen, weil ein erhöhter Kaufdruck vorhanden ist. Bei steigenden Zinssätzen und bei einem möglichen Wegbrechen/Verarmen der klassischen mittelständischen Käuferschicht kann sich dieser Trend sehr schnell umkehren. In solchen Fällen sehen wir analog zu den USA, Spanien und vielen anderen Ländern auch hier bei uns fallende Immobilienpreise inklusive aller Folgen der dann beginnenden Kettenreaktion. Wer genügend Eigenkapital in die Finanzierung steckt und sein Objekt durch laufende Ersatzinvestitionen in Schuss hält, kann zumindest besser schlafen.

Eine weitere Gefahr droht von der Zinsseite her. Wer heute ein Darlehen über 200.000 Euro zu 2,5% Zins und 1% Tilgung aufnimmt muss monatlich eine Rate von ca. 583€ entrichten. Nach der beispielhaften 10-jährigen Zinsbindung am 30.08.2022 müssen 176.733 Euro weiterfinanziert werden. Steigt der Zinssatz nun aufgrund irgendwelcher Zentralbankbeschlüsse auf 6%, dann ergibt sich bei immer noch 1%-Tilgung eine Monatsrate von ca. 1.030 Euro. Wer dies dann nicht tragen kann, wird ein großes Problem mit seiner Bank bekommen. In diesem Fall hilft nur noch ein Verkauf. Dumm nur, wenn dann mehrere Immobilienbesitzer verkaufen wollen; viel Angebot belastet die Preise! Steigt der Zins hingegen auf nur, historisch immer noch niedrige 4%, so ergibt sich eine Monatsrate von 736 Euro. Dies sind immer noch 153€ mehr als vorher! Wer kann von sich behaupten, einfach so mal auf 153€ monatlich zu verzichten, und dies nur, weil irgendwelche Zentralbanker im Hinterzimmer die Zinsen erhöhen? Ein weiterer Punkt, den man mal nachrechnen könnte ist der sogenannte "Gesamtbetrag". Es handelt sich hier um einen quasi imaginären Betrag, der sich aus allen Zins- und Tilgungsleistungen ergibt. Der "Gesamtbetrag" ist der Betrag, der ein Kreditnehmer im laufe der Jahre an seine Bank überweisen wird. Bei 1%-Tilgung pro Jahr ist die Verdoppelungsgrenze bei ziemlich genau 4%. Wer ein Darlehen zu 4% aufnimmt, bezahlt bis zum Laufzeitende den doppelten Betrag der ursprünglichen Kreditsumme an die Bank zurück. Man bezahlt dann das Objekt, welches eigentlich 200.000€ kostete mit ziemlich genau 401.296€ zurück. Es macht also keinen Sinn eine lange Laufzeit zu wählen. Wer kann, der sollte mehr als nur das übliche 1% tilgen.

Lösungswege das Zinsänderungsrisiko zu umgehen gibt es nicht viele. Man kann sich zwar über Bausparverträge absichern, muss diese aber auch in der entsprechenden Zeit zur Zuteilung bringen. Hierzu benötigt man, parallel zum Kapitaldienst, Liquidität zur Besparung, auf die man kaum Guthabenszinsen bekommt. Hinzu kommt die erforderliche Rücklage für Reinvestitionen. Die LBS Baden-Württemberg hat hierzu eine interessante Statistik über "Fälligkeiten von Reinvestitionen": Alle 10 bis 20 Jahren geht die Heizung kaputt; Volumen zirka 15-20T€, alle 30 Jahren muss der Außenputz und/oder die Dämmung erneuert werden; Volumen ca. 18 bis 25T€, nach 30 bis 50 Jahren müssen Estriche erneuert werden; Volumen ca. 30€ je Quadratmeter, sämtliche Fließen müssen nach 40 bis 50 Jahren erneuert werden und auch Türen halten maximal ca. 30-40 Jahre. Besonders ins Gewicht fallen aber auch die alle 20-30 Jahre fällig werdende Erneuerung von Elektroinstallation und Fußbodenheizung. Wie wir alle wissen muss auch eine Küche oder ein Bad nach einigen Jahrzehnten erneuert werden. Wenn man diese Übersicht so sieht, kann man davon ausgehen, dass man ein Einfamilienhaus nach spätestens 60 Jahren doppelt bezahlt hat. Viele Immobilienbesitzer benötigen für diese Modernisierungen Kredite. Man sieht dann 50 oder 60 jährige Leute, die ihr Häuschen abgestottert haben und es dann wieder belasten müssen, weil z.B. das Dach erneuert werden muss. Bei Eigentumswohnungen ist dieser Sachverhalt nicht so extrem, denn dort teilt man sich viele Reinvestitionen mit der Eigentümergemeinschaft. Was ich mit diesem langen Posting sagen will: Immobilien sind NICHT die absolut nonplusultra sicherste Geldanlage der Welt. Wie immer macht es Sinn das Gehirn und einen Taschenrechner zu benutzen. Immobilien haben auch einen Nutzwert, denn man wohnt ja drin. Diesen auch emotionalen Wert, kann man nicht mit dem Taschenrechner berechnen. Wer sich eine Immobilie zulegt sollte gesunde Finanzen haben, ein gutes Einkommen, genügend Eigenkapital, eine Zinssicherung und die Fähigkeit Rücklagen zu bilden.

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